Como calcular correção de saldo devedor no financiamento imobiliário
Dúvida de muitos clientes, o saldo devedor pode ser uma surpresa no financiamento imobiliário

Quando um cliente consegue realizar o sonho da casa própria, costuma calcular vários itens, como contas obrigatórias do orçamento mensal e possíveis emergências.
Nesse artigo vamos tratar de um assunto que comumente está nos contratos de financiamento, porém não recebe a devida atenção: o saldo devedor em financiamento imobiliário ou melhor, vamos falar da correção de saldo devedor em financiamento imobiliário.
Na hora do financiamento de um imóvel o banco costuma acrescentar diversas taxas ao valor original do bem. Geralmente o consumidor conhece as taxas básicas como o IGP-M, Índice Geral de Preços do Mercado ou o INCC, Índice Nacional de Custo de Construção.
No entanto, existem inúmeras taxas que podem ser calculadas na hora do financiamento, justamente devido a elas – e por não as conhecer – o consumidor pode se deparar com um saldo devedor durante o financiamento ou, o que é pior, no final dele quando o comprador achou que a dívida seria quitada.
Para evitar surpresas no financiamento e saber se eles são ou não devidos, o consumidor deverá conhecer e se inteirar das taxas e termos usados pelos bancos durante a transação:
1. Financiamento – Valor emprestado pelo banco/financeira para que o imóvel seja comprado
2. Juros – Pelo valor emprestado é cobrado um custo que é chamado de juros, ele pode ser variável.
3. Amortização – Valor pago para reduzir ou amortizar um financiamento. O mais comum é o SAC (Sistema de Amortização Constante), onde o valor reduz constantemente, na teoria. A amortização tem um prazo que é o prazo para quitação do financiamento. Porém existe ainda o SAM (Sistema de Amortização Misto) e a Tabela Price.
4. Atualização – Trata-se da correção monetária aplicada no financiamento
5. Saldo Devedor – valor total do financiamento ou valor da divida a ser quitada.
6. TR ou Taxa Referencial – É o índice que corrige o saldo devedor das contas da poupança e contas vinculadas ao FGTS.
7. Prestação de amortização e juros – Soma dos valores pagos no mês em relação aos juros e a amortização do saldo devedor.
Mas se o saldo devedor é o financiamento realizado, ele pode modificar durante o contrato? A resposta é sim, justamente porque o saldo devedor será calculado e acrescido de taxas que são variáveis. Portanto, o seu saldo devedor, sua dívida é variável e constantemente atualizada.
Em outra palavras, você assina um contrato com um valor X de dívida, mas ela pode aumentar consideravelmente durante o financiamento.
Um bom exemplo é o INCC, ele é utilizado para corrigir os valores da parcela, principalmente quando o imóvel adquirido ainda está na planta. Com o passar do tempo e a valorização do imóvel e da região em que está inserido, o INCC entra para regular e reajustar o valor do imóvel de acordo com a situação atual dele e da região.
Esse índice é calculado mês a mês, portanto afeta diretamente a parcela paga.
Para imóveis não prontos, também é usado o CUB (Custo Unitário Básico), a ideia é a mesma: leva em conta valores de materiais utilizados na construção, equipamentos, custo de empresas envolvidas e etc. O CUB é calculado de acordo com a regra de cada estado, também mês a mês.
Após o imóvel pronto, o valor das parcelas é corrigido pelo famoso IGP-M, porém apenas para imóveis adquiridos com construtoras, sem intervenção de um banco.
O IGP-M é calculado a partir de três taxas: IPA (60% do IGM-M), IPC (30% do IGP-M) e INCC (os 10% restante do IGP-M).
Como citamos, o IGP-M é usado pelas construtoras, enquanto os bancos usam a TR, o valor é definido mensalmente pelo Banco Central e é calculado de acordo com a média de variações das aplicações bancárias. É totalmente diferente dos juros e facilmente confundida com eles, justamente por isso, pode passar despercebida e gerar surpresas no contrato.
Em um financiamento, caso após pagar a última parcela o consumidor ainda tenha algum saldo residual, proveniente da atualização dessas taxas, ele terá uma prorrogação de até 60 meses para quitar a dívida.
Se após os 60 meses não houver quitação, o banco ainda permite novo prazo de 48 horas para que os valores sejam quitados, em caso negativo, mesmo pagando até a última parcela, o imóvel será tomado.
Portanto, para quem tem um financiamento de imóvel em andamento ou quem pretende entrar em um, faz-se necessário acompanhar todos esses índices para entender o que está pagando e saber se os valores são de fato devidos. Além claro, de não ser pego de surpresa no fim do contrato.
Do mais, acompanhar esses índices permite ainda que o consumidor calcule a incidência deles no valor do imóvel, fica mais fácil controlar a dívida, saber se o valor das parcelas vai modificar e claro, controlar melhor o orçamento da família.
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